Le blog de votre cabinet d'avocat basé à Lyon

Bail d'habitation : le congé pour reprise considéré comme frauduleux

Aperçu de congés frauduleux selon la jurisprudence :

- une occupation de six mois avant la remise en location du bien : Cour d'appel de Toulouse, 3e ch., 18 avr. 2018 : JurisData n° 2018-008623 ;

- le congé délivré pour reprise personnelle du bailleur employé, à la date du congé, à plus de 900 km du logement objet de la reprise : CA Douai, 8e ch., sect. 4, 31 janv. 2019 : JurisData n° 2019-000971 ;

- le congé pour reprise au profit du fils du bailleur qui ont, en quelques mois, d'abord accepté le maintien dans les lieux du preneur, puis ont mis en vente le logement pour finalement le relouer, CA Paris, pôle 4, ch. 4, 13 avr. 2021 : JurisData n° 2021-006208 ;

- le congé délivré avec la simple mention que le bailleur doit quitter son logement sans autre motivation, ce qui ne permet pas d'apprécier le caractère réel et sérieux du motif de la reprise : CA Nîmes, 2e ch. civ., sect. A, 22 nov. 2018 : JurisData n° 2018-025767.


En conclusion, il convient d’être particulièrement vigilant au moment de la rédaction du congé pour reprise.

En effet, le congé frauduleux peut donner lieu à des sanctions.

Tout d'abord à une sanction civile : le juge pourra prononcer la nullité du congé et la reconduction du bail à échéance.

Ensuite, le bailleur s'expose à une sanction pénale (instaurée par la loi ALUR) de 6.000 euros pour les personnes physiques et 30.000 euros pour les personnes morales.

Délai pour quitter les lieux de l'occupant dont l'expulsion a été judiciairement ordonnée : Article L. 412-4 du Code des procédures civiles d'exécution issu de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023

Avant la loi du 27 juillet 2023, il était possible de solliciter devant le juge un délai allant jusqu'à 2 ans pour quitter les lieux chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.


Avec cette nouvelle loi, les délais ont été réduits et ne peuvent être inférieurs à un mois ni supérieurs à un an.


La Cour d'appel d'Aix-en-Provence est venue préciser que la loi est d'application immédiate aux instances en cours.


CA Aix-en-Provence, 1re et 9e ch. réunies, 25 janv. 2024, n° 23/01334 : JurisData 2024-001616

L’interdiction de passage sur une parcelle peut-elle constituer un trouble manifestement illicite ?

Par un arrêt rendu le 11 mars 2021,  la Cour de cassation a dû se prononcer sur le droit, pour le propriétaire d’une parcelle, d’interdire à la société locataire d’un entrepôt voisin, de passer sur sa parcelle pour accéder à l’entrepôt loué alors que le passage était utilisé à cette fin depuis longtemps. 
En l’espèce, il n’existait aucune servitude de passage sur le chemin litigieux et l’existence d’une éventuelle servitude pour cause d’enclave n’avait pas encore été tranchée par les juges. 
La Cour de cassation a considéré que ledit passage était ancien et que la société locataire l’« avait toujours utilisé afin de stocker son matériel dans l'entrepôt et d'y stationner ses véhicules ». Par conséquent, même en présence d’une contestation portant sur l'existence d'une servitude de passage pour cause d'enclave sur la parcelle, l'interdiction de passage constituait un trouble manifestement illicite.
Les propriétaires de la parcelle sur laquelle se trouve le passage ont donc été condamnés à laisser le libre accès aux locataires voisins sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 11 mars 2021 n° 20-14.176

La caution ne peut se prévaloir d’une faute intentionnelle de sa part pour échapper au paiement 

Les faits ayant donné lieu à l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 1er avril 2021 sont les suivants : Suite à plusieurs défauts de paiement du loyer, un crédit-bailleur assigne la caution en paiement. Pour faire échec à la demande de paiement, la caution conteste la validité du cautionnement en ce qu’il ne contient pas les mentions manuscrites exigées par les articles L. 341-2 et L. 341-3, devenus L. 331-1 et L. 331-2, du code de la consommation. Or, après examen du litige, il s’est avéré que la caution, qui avait bien signé l’ensemble des documents, avait « néanmoins « cru devoir faire » rédiger ladite mention par sa secrétaire, au lieu d'y procéder lui-même, détournant ainsi sciemment le formalisme de protection dont il se prévaut désormais pour tenter de faire échec à la demande en paiement, la cour d'appel, abstraction faite du motif critiqué par la troisième branche, a exactement déduit de la faute intentionnelle dont elle a ainsi retenu l'existence dans l'exercice de son pouvoir souverain, que la caution ne pouvait invoquer la nullité de son engagement ». 
Il s’agit là d’une belle illustration du principe selon lequel « la fraude corrompt tout ». La caution sera donc condamnée à payer les loyers.

Cour de cassation, chambre commerciale, 5 mai 2021, n° 19-21.468
Prenez contact
Pour tous renseignements ou informations supplémentaires
Adressez-nous votre demande